政府事情报告指出 ，今年新开工革新城镇老旧小区3.9万个 ，支持加装电梯 ，生长用餐、保洁等多样社区效劳。
作为“接棒”棚改的一项重要事情 ，老旧小区革新被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手 ，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新时机。
老旧小区革新也被简称为“旧改” ，但与已往旧城拆迁革新的“旧改” ，是两个差别的看法。老旧小区革新基本不涉及拆迁 ，而是以维修完善基础设施和公共设施为主 ，而旧城革新、都会更新涉及大宗的拆迁重建。
清华大学建筑学院可连续住区研究中心主任孔鹏认为 ，老旧小区革新市场空间或可达5万亿元 ，可直接拉动古板房地工业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业 ，下游的家装、家电等行业。别的 ，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被发动。
“革新后的老旧社区不应是破裂的孤岛 ，而应该是依托新基建 ，实现未来住区的联网化和数字化 ，使建筑空间形成拥有协力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道体现。
剖析人士指出 ，这一行业前景虽然辽阔 ，但在实际操作中 ，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题 ，未来需要在政策、企业、社会等各个层面配合努力推动。
焦点区的“老破小”
老旧小区是指“2000年以前 ，公共设施落后影响居民基本生活、居民革新意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前 ，由政府、单位出资建设 ，与1998年房改后建设成的居住区相比 ，公共设施落后 ，配套设施不齐。
凭据住建部开端统计 ，全国共有老旧小区近16万个 ，涉及居民凌驾4200万户 ，建筑面积约为40亿平方米。
老旧小区革新的市场空间 ，主要保存于大中都会。
凭据贝壳楼盘字典数据 ，重点20都会的纪录小区数量为15.39万个 ，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个 ，老旧小区的占比近40%。
分都会来看 ，老旧小区数量最多的三个都会为上海、成都、北京 ，老旧小区的数量划分为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看 ，上海、济南、北京三地最高 ，划分为61%、49%、47%。
老旧社区一般都集中在都会的老城区。以北京为例 ，逾八成老旧小区漫衍在寸土寸金的“城六区” ，西城近六成是老旧小区。
老旧小区居住空间小 ，情况配套较差。从贝壳近五年的成交数据看 ，北京的老旧房源中 ，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中 ，超六成小区无电梯 ，16%的小区没有集中供暖 ，20%的小区绿化率缺乏(绿化率30%以下)。这些比例均高于全市的平均水平。
贝壳研究院认为 ，北京的老旧小区主要在焦点区域 ，地段价值高 ，可是目前居住条件差 ，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大 ，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区革新的市场空间 ，也恰恰保存于此。
住建部将老旧小区革新的内容开端分成三类：一是�；镜呐涮咨枋� ，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施 ，可配建停车场、运动室、物业用房等。三是完善公共效劳类的内容 ，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施 ，完善基本公共效劳和基本公共情况。
明源地产研究院的研究数据标明 ，守旧预计 ，中国老旧小区革新至少需投入4.54万亿元。
国金证券指出 ，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项事情 ，旧改并不涉及衡宇拆迁和安顿赔偿问题 ，更多的是对现有衡宇进行修缮、革新小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套效劳设施。虽然老旧小区革新对地产整体投资刺激作用较弱 ，但对相关领域需求的拉行动用仍然明显。
据该机构估算 ，在旧改的撬动下 ，消费建材领域中 ，防水质料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。
“民生问题”的解决之道
近些年 ，老旧小区革新一直以财务资金为主导。从目前的实践来看 ，除中央财务补贴、地方政府专项债外 ，银行信贷也是旧改的重要资金来源。
今年4月14日 ，国务院常务集会要求建立政府与居民、社会力量合理共担革新资金的机制 ，中央财务给予补贴 ，地方政府专项债给予倾斜 ，勉励社会资本加入革新运营。
老旧小区革新 ，关于社会资原来说 ，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建 ，因而不保存通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建门路等公共设施的资金 ，未来许多只能靠物业费、停车费来获得回报。
总体来看 ，目前社会资本加入老旧小区革新的热情并不高。在许多投资者看来 ，利润率低、投资回报周期长 ，是老旧小区革新面临的主要商业困境�？着羧衔� ，主要原因是没有明确的商业模式 ，没有清晰的产品效劳的供求关系和效劳标准。
孔鹏体现 ，老旧小区革新属于民生问题 ，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持 ，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款 ，那老旧社区革新的回报就会十分困难。”
孔鹏说 ，推动旧转业业的生长 ，还需多方努力。业主需要了解 ，老旧社区革新不是一种政府补贴的福利行为 ，而是一种政府支持的商业行为 ，想要获得美好生活 ，必须进行加入和支付；作为加入革新的企业 ，一定要拥有足够的耐心 ，并能提供真正为终端用户创立价值的产品和效劳；在政策端 ，政府除提供低息资金支持外 ，还应改变老旧小区粗放式的治理和收费方法 ，争取实现居民和企业价值共享。
以房企为代表的社会资本 ，更愿意投入到旧城革新、都会更新项目上去。
存量房时代的到来 ，和一二线都会土地资源的稀缺 ，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“都会更新”上的结构 ，并积极向二三线都会进行扩展。碧桂园也在2017年体现 ，要加大旧改投入力度 ，并将旧改作为“在四个一线都会的主要生长偏向之一”。
亿翰智库指出 ，目前加入旧城革新的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主 ，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下工业链的优势 ，在综合类项目的革新和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚 ，在旧改上往往接纳轻重资产结合的方法去运营 ，在资金和运营上具有一定优势。”
来源：21世纪经济报道
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