政府事情报告指出，今年新开工革新城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，生长用餐、保洁等多样社区效劳。
作为“接棒”棚改的一项重要事情，老旧小区革新被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新时机。
老旧小区革新也被简称为“旧改”，但与已往旧城拆迁革新的“旧改”，是两个差别的看法。老旧小区革新基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，而旧城革新、都会更新涉及大宗的拆迁重建。
清华大学建筑学院可连续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区革新市场空间或可达5万亿元，可直接拉动古板房地工业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下游的家装、家电等行业。别的，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被发动。
“革新后的老旧社区不应是破裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的联网化和数字化，使建筑空间形成拥有协力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道体现。
剖析人士指出，这一行业前景虽然辽阔，但在实际操作中，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面配合努力推动。
焦点区的“老破小”
老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民革新意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。
凭据住建部开端统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民凌驾4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
老旧小区革新的市场空间，主要保存于大中都会。
凭据贝壳楼盘字典数据，重点20都会的纪录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。
分都会来看，老旧小区数量最多的三个都会为上海、成都、北京，老旧小区的数量划分为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，划分为61%、49%、47%。
老旧社区一般都集中在都会的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区漫衍在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。
老旧小区居住空间小，情况配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率缺乏(绿化率30%以下)。这些比例均高于全市的平均水平。
贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在焦点区域，地段价值高，可是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区革新的市场空间，也恰恰保存于此。
住建部将老旧小区革新的内容开端分成三类：一是�；镜呐涮咨枋�，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、运动室、物业用房等。三是完善公共效劳类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共效劳和基本公共情况。
明源地产研究院的研究数据标明，守旧预计，中国老旧小区革新至少需投入4.54万亿元。
国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项事情，旧改并不涉及衡宇拆迁和安顿赔偿问题，更多的是对现有衡宇进行修缮、革新小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套效劳设施。虽然老旧小区革新对地产整体投资刺激作用较弱，但对相关领域需求的拉行动用仍然明显。
据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水质料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。
“民生问题”的解决之道
近些年，老旧小区革新一直以财务资金为主导。从目前的实践来看，除中央财务补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。
今年4月14日，国务院常务集会要求建立政府与居民、社会力量合理共担革新资金的机制，中央财务给予补贴，地方政府专项债给予倾斜，勉励社会资本加入革新运营。
老旧小区革新，关于社会资原来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，因而不保存通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建门路等公共设施的资金，未来许多只能靠物业费、停车费来获得回报。
总体来看，目前社会资本加入老旧小区革新的热情并不高。在许多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区革新面临的主要商业困境�？着羧衔�，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品效劳的供求关系和效劳标准。
孔鹏体现，老旧小区革新属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区革新的回报就会十分困难。”
孔鹏说，推动旧转业业的生长，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区革新不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必须进行加入和支付；作为加入革新的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创立价值的产品和效劳；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变老旧小区粗放式的治理和收费方法，争取实现居民和企业价值共享。
以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城革新、都会更新项目上去。
存量房时代的到来，和一二线都会土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“都会更新”上的结构，并积极向二三线都会进行扩展。碧桂园也在2017年体现，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一线都会的主要生长偏向之一”。
亿翰智库指出，目前加入旧城革新的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下工业链的优势，在综合类项目的革新和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往接纳轻重资产结合的方法去运营，在资金和运营上具有一定优势。”
来源：21世纪经济报道
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